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房地产抵押价值评估中应注意的几个具体问题
1.房地产抵押中价值的构成与其它情形下房地产价值构成的不同
房地产抵押是对债权的一种担保形式，房地产的抵押价值应能充分保证对抵押人债务的清偿能力。房地产的抵押价值应是在处置抵押物时可实际用于偿债的部分。由于在处置抵押房地产所得价款中土地使用权出让金和税金将优先交付国家，剩余部分才能使债权人优先受偿。因此，在用成本法评估房地产抵押价值时，不应计入应交国家的土地使用权出让金和税金，在用市场比较法和收益法评估房地产抵押价值时，也应从比较价值和收益折现价值中扣除土地使用权出让金和税金。
2.评估时的预测分析
资产以及一般性的房地产交易中转让、出租等其它类型的价值评估，是对财产当前现实价值的评估。而房地产抵押评估是为了对债权进行担保，该价值评估是对未来债务清偿价值的评估，因此房地产抵押评估应充分考虑未来抵押期间房地产市场的变化情况。
3.抵押房地产土地使用权的状况以及土地使用权出让金的交付
土地价值将占到一般商品房房价总价的20～40﹪，因此地价是房地产抵押价值的一个重要组成部分。而地价中包含的国有土地使用权出让金是不能作抵押的。房地产抵押人得到的土地所有权和土地使用权性质可能是国有的，也可能是集体的;取得土地使用权的方式可能是有偿的，也可能是无偿的，己支付的土地使用权出让金或转让金可能是全部的，也可能是部分的。这些都将影响房地产抵押评估价值。因此，在评估前，一定要弄清这些情况，才能准确地进行价值评估。比如：集体所有的土地使用权转让时，需要办理国家征用手续，因此在决定集体土地上的房屋抵押价值时，不仅要扣除土地使用权出让金，还要扣除有关的征地费用;对于无偿划拨的国有土地使用权，在评估其抵押价值时，一定要扣除补偿地价的费用;对于有偿出让的土地使用权，在评估其抵押价值时，一定要了解其出让金的交付情况等等。各地政府对国有土地使用权出让金或转让金支付的要求也是各不相同的，有要求一次付清的，有要求分若干次付清的，也有补交多少出让金，相应批准多少面积房产销售的。因此，评估人员一定要注意分清上述各种情况，不应因地价情况不明而造成估价不实。
4.关于房地产的再次抵押
按照《房地产法》和《担保法》的规定，同一宗房地产可以设定两个以上的抵押权，即房地产抵押后，该房地产的抵押价值大于所担保债权的金额部分可以再次进行抵押，但再次抵押金额不得超出房地产抵押价值的余额。因此，评估人员在评估再次抵押房地产抵押价值时，应在报告中明确说明是否已扣除前一次担保的债权金额，以免发生误导。
5.关于个人住房担保贷款的特殊性
个人住房担保贷款是购房人在先付首期房款后，与银行签订以其所购房屋作为抵押物的抵押贷款，银行将余款一次性贷给购房人，购房人在一定期限内分次偿还。其抵押特点是：①抵押折扣率一般较低，一般是50～70﹪;②抵押期较长，最长年限可达30年;③还款形式为按月或季分次偿还。因此对个人住房抵押价值评估时，评估基准时点一般应选用住房交付日期。只有这样，才能使住房的抵押价值与住房的买卖价格的状态条件相一致。
在价格评估领域出现诸多问题，除了对价格评估的性质和作用认识有分歧外，还由于从三条渠道发展起来的资产（财产）价格评估机构，存在相互交叉和相互制约的因素，引起了对资产价格评估管理权的争议，特别是国有资产管理部门与价格部门对资产评估机构和人员的管理权的争议，成为当前资产价格评估管理中的核心问题。
价格部门认为资产评估就是资产价格评估，受《价格法》的调整，属于价格部门的管理范围，国有资产管理部门的管理权限只限于对国有资产评估的管理。国有资产管理部门则力图取消“国有”限制，要求对全社会资产价格评估实施管理。价格部门则认为单一资产所有者（代理人）不具备管理全社会事务的地位，国有资产管理者放弃维护所有者利益的价格评估管理权，转而谋求社会价格评估的管理权，会使自己陷于“角色越位”的尴尬境界。
越过部门职权争议，从资产价格评估的本质和社会经济发展的客观要求，从各类主体的行为性质及相应的工作程序分析，可能会化解这一矛盾,首先要取消专业部门的价格评估市场准入管理。
价格评估本质上是一种咨询活动，对价格决策者只起建议和参谋作用。这种行为只是产权所有者自身价格决策活动的组成部分，属于当事人自行定价的范围，即《价格法》规定的市场调节价范围。从这种意义上看，对价格评估活动并不需要进行“市场准入”管理，类似的机构资质和人员准入管理原则上都应当取消，特别是从部门权力管理这个角度发展起来的各种专业评估机构和人员，如：房地产估价师、土地估价师、工程造价师，旧机动车鉴定估价师、无形资产评估师、森林资产评估师、珠宝评估师等，更没有实行“市场准入”管理的必然性。
实施专业估价机构管理依据最充分的可能是房地产估价。其实，在《中国城市房地产管理法》中也只是提出房地产交易实行价格评估，房地产估价人员实行资格认证。但这一法律对房地产估价制度如何设计并没有明确规定，也没有明确实施部门，更没有提出实行“市场准入”管理。房地产管理部门利用“过户登记”的行政管理职能对价格评估进行干预，既没有过硬的法律法规，也没有必要的社会经济基础。房地产买卖是当事人的权利，以什么价格交易完全是产权所有者的行为，这与“过户登记”确认产权没有任何关系。
只要交易合法，房地产部门就应当无条件地进行“过户登记”，并不应该以是否经过“估价”，特别是经过房地产部门审批的机构和人员进行估价为由，限制过户登记。这种管理方式和程序也为“寻租”创造了条件。
当然，如果是为了保全房地产交易税收要求进行估价，则应是税务部门的职责，由其他部门进行管理。
正是房地产估价管理方式的出现，并不断强化这种管理，以及随后其他部门的效仿，才使我国估价行业的管理偏离了方向，对国有资产价格评估管理产生了巨大的冲击，也促使国有资产管理部门全力争要社会价格评估管理权。取消以部门权力管理为基础的各种专业价格评估机构和人员市场准入管理制度，是改变当前价格评估管理混乱的关键。其次使国有资产价格评估管理回归原位。
要充分肯定国有资产管理部门设立评估机构（或者独自选定评估机构）的合理性和必要性。这是产权所有者维护自身利益的正当行为。2000年将国有产权所有者设立的价格评估机构完全推向市场是不妥的。不允许公有制部门设立价格评估机构，是对公有制形式企业的产业歧视，也不符合宪法。认为公有制部门进入中介行业会产生“腐败”也是片面的。不是公有制产生腐败，而是管理不当产生腐败。应当恢复产权所有者设立价格评估机构为自身利益服务的合法地位，使国有资产管理部门对资产评估的管理回归原位。
国务院制定《国有资产评估的管理办法》，较好地解决了国有产权所有者在资产价格评估中维护自身利益的问题，只是由于其他部门的冲击和具体实施部门认识和管理上的问题，使这一法规没有得到落实。
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