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证券时报记者 罗曼
6月29日，三棵树(603737,股吧)一则公告称，本应于今年3月31日到期的商业承兑汇票（简称“商票”）出现逾期，并涉及两家上市房企，其中一家逾期票据金额5137.06万元，另一家逾期票据金额148.44万元。随后逾期金额较大的一家房企向证券时报记者回应，逾期票据已于今年6月初兑付。
本是一则不起眼的公告，却再次撕开了房企通过商票变相融资的口子。三棵树的公告中有一个细节，公告称以龙头房企为主的一线地产商使用票据支付比例提升，从而导致报告期内公司应收票据余额持续增长。
由于票据支付在资产负债表中计入应付账款、应付票据科目，体现为公司的无息债务，因此房企通过支付票据不仅能替代融资，同时在“三道红线”监管下，还能降低红线（净负债率指标以及现金短债比指标）。于是，一大批房企纷纷通过增加应付账款及票据方式调节负债结构，并扩大对上游供应商的资金占用。
统计数据显示，2018年一季度，上市房企的有息债务（包含短期借款、一年内到期非流动负债、长期借款、应付债券）增速同比为24.09%，到2021年一季度，这一增速已降至2.5%，有息债务增速呈现明显下滑趋势。然而，应付票据及应付账款却在大规模增加，截至2020年末，上市房企的应付账款及应付票据规模增至约3.54万亿元。房企“隐形债务”规模的大幅增加导致房企总负债规模不降反升，甚至是房企的偿债能力可能被高估。
房企应付账款及票据金额的快速上升带来不可忽视的风险。有消息称央行等监管部门已经出手，将试点房企的商票数据纳入监控范围，要求房企将商票数据随“三道红线”监测数据每月上报。
证券时报记者就上述消息向央行相关部门求证，但对方称不作回应。在行业整体偏紧的外部环境下，应付款“隐形债务”的偿还必然会影响到企业的流动性，并考验房企的偿债能力和项目的周转能力。
房企利用票据变相融资
自2018年以来，面对房地产市场波动和政策持续调控，尤其是2020年8月20日监管下发的“三道红线”政策，房企纷纷开始调整债务结构，优化杠杆指标。
证券时报记者统计数据显示，2020年房企商票承兑规模约3667亿元，同比增长36.2%，房企商票承兑规模大幅上升。
某地产商上游供应商告诉记者，“目前近60%房企都使用商票进行材料采购、工程款支付等，40%房企不用商票主要因为企业资质太差、流通性低，市场不认。商票支付贯穿整个房地产产业链，包括招标、开发建设、采购、设计、销售等环节。”
今年以来，陷入商票到期未兑付风波的房企为数不少，华夏幸福(600340,股吧)、阳光城(000671,股吧)、实地地产、中梁控股、荣盛发展(002146,股吧)等地产商均出现过商票未能按期兑付的情况。
“房企商票推后几个月支付实际上在行业里很正常，只是没有爆出来。比如我们跟宝能地产合作，有些项目早已经完工，但是款可能在1年甚至2年后支付，不过最终都是会付。有些工程款需要我们自己垫付，虽然利润被压得很低，结款周期也很长，但是没有办法，还是要合作的。”地产建筑材料商老吴告诉记者。
三棵树公告中一个细节更是透露出龙头房企在与供应商的合作关系中通常占据主导地位。公告称，报告期内公司收入增长较大部分来源于工程墙面漆业务收入增长，而公司应收票据结算基本来自工程墙面漆及装饰施工业务。公司应收票据余额与工程地产相关收入具备一定匹配性，主要系报告期内公司地产工程类客户收入不断增加，且以中国恒大为主的一线地产商使用票据支付比例提升。
相比于银行借贷、发行债券，房企依赖票据其实就是一种“赊账”行为，通过挤占上游供应商资金，缓解自身资金周转压力，实为变相融资。越强势的房企在与供应商合作中，越容易实现延期付款。
但对于商票而言，票据持有人考虑到长期合作，通常不会在公开渠道发声。当房企资金链紧张，商票的兑付优先级相比金融类机构要低很多，即债权人的权利并没有完全得到保障。记者在采访过程中了解到，商票持票人超过2～3个月未收到款也较正常，房企结款时普遍存在拖延。
据记者统计，目前市场仍有大量地产企业采用商票结算，包含万科、绿地、保利地产(600048,股吧)、碧桂园、融创在内的多达60家上市房企。商票为何如此受欢迎？
中原地产首席分析师张大伟向记者分析，相比于银行贷款、发债、信托及资管等融资渠道，商票的优势就在于流程简单且便捷，无须备案、抵押、中介机构尽职审查等繁杂程序，且资金用途灵活。其次，商票是一种非常好的“赊账”方式，因为商票不占用其在金融机构的授信额度，不计入有息负债，成为降低房企净负债率以及现金短债比的一个重要方式。第三，房地产融资政策趋向收紧，从需求端到供给端，银行借款、债券、非标等融资渠道持续收窄，票据便成为各大地产企业的主要融资渠道。
因此，携规模优势，在上下游产业链掌握话语权的头部房企，应付票据金额近年来迅速走高。上海票据交易所数据显示，2020年TOP19房企总体商票承兑余额达到3355.74亿元，较2019年增长36.59%，占全国商票承兑总量的9.27%。
“三道红线”压顶 房企大腾挪
2020年8月20日，住房和城乡建设部、人民银行联合发布“三道红线”政策，具体为红线一：剔除预收款后的资产负债率大于70%。红线二：净负债率大于100%。红线三：现金短债比小于1倍。根据“三道红线”触线情况不同，试点房地产企业被分为“红、橙、黄、绿”四档。
以有息负债规模为融资管理操作目标，分档设定为有息负债规模增速阈值，每降低一档，上限增加5%，即如果“三线”均超出阈值为“红色档”，有息负债规模以2019年6月底为上限，不得增加；“二线”超出阈值为“橙色档”，有息负债规模年增速不得超过5%；“一线”超出阈值为“**档”，有息负债规模年增速不得超过10%；“三线”均未超出阈值为“绿色档”，有息负债规模年增速不得超过15%。
“三道红线”的具体算法为：剔除预收款后的资产负债率=（总负债-预收）/（总资产-预收）。红线2：净负债率=（有息负债-货币资金）/合并权益。红线3：现金短债比=货币资金/短期有息债务。
以此可看出，为避免踩线，房企完全有动力调整债务结构，手段之一就是将有息负债挪入应付账款及票据、其他应付款等无息负债科目，进而减少表内有息负债。简单理解，就是扩大分子，减小分母，从而降低显性负债率指标。因此，越来越多房企通过增加应付款的方式来缓解资金压力，实现加杠杆经营。
标普信评房地产分析师刘晓亮对记者表示，“若监管把房企商票纳入‘三道红线’监管范围，我相信对某些企业的指标会造成比较大的影响。在融资环境趋紧和疫情尚未结束背景下，房企倾向于用财务手段调整债务结构是应对外部不确定性的一种自然反应，这是可以理解的。同时，也是为了给自己找到更好的融资渠道。”
较为典型的是某龙头房企，有息负债去年在最高时曾达8700亿元，今年上半年已降至5700多亿元，短短一年大幅下降近3000亿元，从而完成今年“6月底前有息负债降到5字头，至少实现一条红线变绿”的目标。该房企6月30日称，净负债率已降至100%以下，实现一条红线变绿。
然而，该房企的应付账款及票据近年来大幅度增加，占整个上市房企应付账款及票据规模比例达17.5%，尤其是其应付票据成为房企规模之最，总负债规模在2020年度接近2万亿元。
Wind房地产开发统计口径数据显示，2018年度上市房企有息债务规模合计7.4万亿元，同比增长17.5%；2019年度有息债务规模合计8.2万亿元，同比增长10.8%；2020年度有息债务规模合计8.6万亿元，同比增长4.8%。若从单季度数据看，2018年一季度上市房企有息债务规模同比增长24.09%，到2021年一季度，同比增长2.5%。同一报告期内，上市房企的营业收入明显上涨， 2021年一季度同比增长高达112.25%。
数据显示，在营业收入规模大幅增长的同时，上市房企的有息债务规模虽然仍在上涨，但增速已明显放缓。同时，房企应付账款及票据规模呈现大比例上升趋势。
记者统计数据显示，2018年度上市房企应付账款及票据规模合计为2.1万亿元，2019年为2.82万亿元，2020年度这一规模已达3.54万亿元，同比增速达25.5%。其中恒大最高，达到6217.15亿元，同比增长14.1%；其次是碧桂园，达到3893.84亿元，同比增长18.25%；万科达到2962.92亿元，同比增长10.5%。
在应付账款及票据规模大幅增加之下，房企总负债规模不降反升。自2018年至2020年度，房企总负债规模分别为19万亿元、22.2万亿元、24.8万亿元。
从另一角度看，记者统计境内上市100家房地产样本企业，2020年度存货周转率中值为0.32，较2019年的0.3略有提升。但同期样本企业的少数股东权益、长期股权投资和其他应收款中值分别同比增加54.6%、20.4%和21.6%。作为对照，样本房企总资产中值2020年同比仅增长10.2%。
上述数据意味着，样本房企整体经营效率提升有限，但通过大幅扩大自身少数股东权益规模，提升了表外项目占比，从而改善并表范围内的财务杠杆。
“尽管房地产开发企业受‘三道红线’监管要求的影响纷纷降低表内财务杠杆，以减少自身触及红线的数量，但是行业整体杠杆改善情况有限。从企业数量上看，100家样本房企中65%的企业存在较为明显的财务运作迹象，这表明采用财务方式降低表内杠杆已经成为行业通行的做法。”刘晓亮表示。
警惕房企流动性指标恶化
如上所述，房企通过财务方式降低表内杠杆，进而改善“三道红线”核心指标达到监管要求。Wind数据显示，上市房企的净负债率均值的确有所下降。2020年度上市房企净负债率均值为70.5%，2019年为93.14%，下降较为明显。但扣除预收款后的资产负债率均值却有所上升，从2019年的51.59%上升至53.19%。
对此，刘晓亮分析，债务腾挪可能会让房企的偿债能力被高估，应付款“隐形债务”的偿还也会影响到企业流动性，考验房企的偿债能力和项目周转能力。
值得警惕的是，100家样本房企现金短债比均值出现恶化，从2019年的2.33倍下降到去年的1.18倍。现金短债比的恶化意味着行业流动性压力有所提升，流通性压力较大的房企同时也面临经营和再融资压力。
具体来看，42%的企业2020年末现金短债比较2019年下降，其中有25家现金短债比小于1倍，表明这些企业的流动性压力逐渐加大且流动性风险较高。比如泰禾集团(000732,股吧)，2019年度现金短债比为0.24倍，2020年度这一比值下降到0.1倍，华夏幸福现金短债比从2019年的0.63倍下降至2020年末的0.28倍。
此外，这些企业还表现出存货周转率较低和净负债率较高的特征。
植信投资首席经济学家兼研究院院长连平表示，存货周转率较低一定程度上意味着房企销售回款减慢，在严控有息负债规模增长的同时，销售回款却不能弥补有息负债增速下降，一旦有息负债增速与销售回款增速同时下降，部分房企面临资金断裂的风险较大。
刘晓亮称，若房企融资环境持续偏紧，流动性风险将成为引发房企信用事件的重要触发因素。
房企今年信用债
到期偿还压力较大
事实上，自2016年以来，房企融资渠道就成了监管层重点调控对象。2018年“资管新规”出台以来，非标融资持续收紧，房企融资进一步受限。2019年监管打击“前融”，同时进一步规范地产债、地产美元债发行。2020年以来，尽管境内地产债、境外地产美元债出现发行高峰，但债券募集资金用途却始终没有出现实质性放松，同时，金交所等非标融资渠道被明令禁止，进一步限制了部分房企的资金来源。
用数据体现更为直观。记者统计数据显示，2016年度房企境内发债规模为8700亿元，发行只数929只，净融资额达7985亿元。然而,自2020年8月至今年7月15日，房企已经连续10个月净融资为负值。今年以来，房企境内信用债净融资为-2907亿元。
境外债方面，2016年以来房企海外发债规模不断上升，2019年规模达800亿元美元（折合人民币5200亿元）高峰。同年7月9日，发改委发布778号文（文件全称《国家发展改革委关于推进房地产企业发行外债申请备案登记管理改革的通知》），房地产企业发行境外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务，叠加疫情冲击影响，2020年房企海外发债规模明显缩减至643亿美元。今年一季度，地产美元债净增量为72亿美元，较2020年一季度和2019年一季度分别大幅下降65%和72%，今年以来房企海外发债有5个月净融资额为负，累计净融资-55.46亿美元。
更难的是，房企还将在今年迎来偿债高峰期，流动资金紧张可想而知。
Wind数据显示，2021年房企境内信用债总偿还量（包含了到期偿还量、提前兑付量、回售量）规模创历史新高。截至7月15日，房企境内信用债到期偿还量已经达到6467.37亿元，相比2020年增加1265亿元。全年总偿还量规模约为7217亿元，相比2020年增加814亿元，涉及到期债券826只，到期偿还压力较大。
这仅是境内信用债到期规模，2021年同样也是房企海外债到期高峰期。数据显示，截至7月15日，海外债到期规模达到367美元（约人民币2496亿元），全年到期规模达到583亿美元（约人民币3797亿元），涉及207只债券。即，今年到期的境内外债券规模合计达到人民币10924亿元。
在偿债压力叠加严控有息负债增速的背景下，房地产金融风险不容小觑。在防范化解金融风险和中央高层多次强调“房住不炒”、“不将房地产作为短期刺激经济手段”的背景下，房企高杠杆经营将难以持续。
视觉中国/供图 数据来源：Wind 本版制表：罗曼
深圳闪电出台二手房参考价 市场翘盼细则落地
证券时报e公司讯，全国银行间同业拆借中心1月20日发布了最新一期贷款市场报价利率（LPR）。1年期LPR为4.15%，5年期以上LPR为4.8%，两者利率均维持不变。分析人士表示，从目前房地产市场的表现来看，虽然LPR较之前的基准利率增加了一定的浮动，但依然以稳为主，这在一定程度上预示了“稳”字当头是2020年房地产行业的主基调。(中国证券报)
2月8日，深圳市住房和建设局发布《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》，提出建立二手住房成交参考价格发布机制，以住宅小区为区域网格单元，发布全市3595个住宅小区二手房成交参考价。
“太突然了！”8日中午，证券时报记者在深圳罗湖红岭北片区采访时，多位房产中介均表示，虽然传闻已久，但没想到会赶在农历新年前就推出。
参考价普遍低于市场挂牌价和真实成交价，部分小区楼盘的参考价甚至达到“腰斩”水平。着急、观望与不知所措的感觉，在受访的房产中介经理和购房者圈中普遍存在。
深圳市房地产中介协会发展研究部部长华洪认为，参考价的本意是为了稳房价、稳预期。从目前情况看，只是分区出台了指导价格，参考价之上的部分尚未公布具体操作执行的细则，还得持续观察。指导价与显示中的房源报价的确存在差额，这将对市场预期产生直接影响，即观望氛围再起。对于卖方而言，撤盘、惜售可能会在未来集中出现，当然这也属于政策后的市场波动。不过总体看，市场的具体反响还得待相应执行细则出台，以及随后银行金融端如何跟进才能见分晓。
市场观望情绪浓厚
上述《通知》自发布之日起施行，官方也发布了对于此次政策的解读。对于二手住房成交参考价格，深圳市房地产和城市建设发展研究中心在调查分析基础上，以二手住房网签价格为基础，参考周边一手住房价格，综合形成全市住宅小区二手住房成交参考价格。发布二手住房成交参考价格有利于加大二手住房交易信息公开力度，引导市场理性交易，引导房地产经纪机构合理发布挂牌价格，引导商业银行合理发放二手住房贷款，防控个人住房信贷风险，稳定市场预期。
对于此次发布的二手住房成交参考价格发布机制，不少购房者表示，参考价普遍低于市场挂牌价和成交价，特别是高价豪宅和优质学区房的“价差”更为明显。
例如，位于福田百花片区的学区房国城花园，在房产中介平台显示的均价为每平方米220562元，小户型单价更高，但参考价为每平方米131000元。位于南山的豪宅恒裕滨城二期，在房产中介平台显示的均价为每平方米287320元，但参考价为每平方米132000元。在罗湖笋岗片区，房产中介也普遍表示，参考价与实际成交价有每平方米1万元到3万元的差价。
证券时报记者采访多位购房者和房产中介，得到的回应是目前还没得到业主主动调低价格的反馈。不过，有房产中介担心，往后向购房者推售二手房是否会受到影响，例如不能向购房者推售高于参考价的房源。有准备购房的购房者表示，现在正着急等待具体操作细则，更要看银行如何执行；如果银行按照参考价来评估放贷，会对二手房市场形成巨大冲击，担心影响自己的过户程序以及首付款的增加。如果首付款增加，更有购房者担心，深圳二手房交易的阴阳合同情况又会“死灰复燃”。
“如果从金融端入手调整楼市，深圳的二手房市场可能会迎来一段超长的横盘期。”有购房者如是说。
是参考价不是指导价
挂牌价虚高，频繁调价，抱团涨价……2020年，深圳二手房市场乱象频出。早在去年，市场就已传出深圳将推出二手房价格参考机制。去年开始，深圳市房地产中介协会就已在选取部分热点区域楼盘为观察对象，收集各大机构平台线上发布的房源信息，形成“深圳热点片区样本楼盘项目报价数据观察表”，并在每个月定期发布。
深圳二手房市场到底有多热？据深房中协统计的二手房网签数据分析，2020年全年深圳二手房网签（含自助）120295套，同比高出17.3%。如剔除自助网签的部分，2020年网签量更是创下自2016年有统计数据以来的新高。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，深圳住建局提出的是“成交参考价”，而不是“指导价”，政策还是有很强的落地弹性。在参考价基础上，政府可以监测到房价涨幅是否过快，有助于后续的调控，而不是强制要求市场按参考价去成交，这也不是政策初衷。“十四五”期间，一手房价格、二手房价格、租赁价格和土地价格将会形成更完备的价格披露制度，四个价格披露制度形成，将真正确保房地产市场长效发展。
有关“房企应付账款超3.5万亿 成为躲避“三道红线”利器”的话题介绍，今天主编就给大家分享完了，如果对你有所帮助请保持对本站的关注！
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