近期网上关于“杭州再调土地出让规则：首推“土拍前限价””这个话题很是火热，主编也是针对杭州再调土地出让规则：首推“土拍前限价”寻找了一些与之相关的一些信息进行分析，如果能碰巧解决你现在面临的问题，希望能够帮助到您。
6月29日，《每日经济新闻》记者从“浙江省土地使用权网上交易系统”获悉，当天上午杭州发布了9宗宅地的土地出让信息。与以往不同的是，上述9宗宅地在出让文件中首次对“毛坯销售均价”“毛坯销售最高单价”和“装修价格”进行了明确，即在土拍前就对“限价”标准进行明确。
值得注意的是，目前大部分城市限价均在预售证报批环节，对限价多有“申报价不超过周边在售项目最高价格”的规定，但在具体操作中，申报价到底如何限定？土地价格拍出新高后会不会突破区域原有限价？正是因为政策存在部分灰色地带，往往向市场传递出“错误”信号，进而干扰市场稳定。
多位业内人士向记者表示，土拍前限价好于土拍后限价，通过将“限价”在土地出让合同中予以公开、透明的确定，进而锁定未来的地价、房价，对“稳地价、稳房价、稳预期”具有积极意义。
“拍后限价”改为“拍前限价”
“浙江省土地使用权网上交易系统”的信息显示，6月29日上午杭州发布的9宗涉宅地块，均在出让公告中对地块未来“销售均价”“最高销售单价”和“装修价格”进行明确约定。
如位于萧山区的萧政储出(2019)24号居住用地(含配套幼儿园），出让面积6.08万平方米，规划地上建筑面积15.19万平方米。起始价30.38亿元，上限价格为39.48亿元；毛坯销售均价不高于34000元/平方米，且毛坯销售最高单价不高于37400元/平方米；如实施装修销售的，装修价格不高于3500元/平方米。
《每日经济新闻》记者查询第三方平台数据发现，目前上述地块周边在售精装修新房均价在38000元/平方米左右。
同样位于萧山区的萧政储出(2019)26号居住、幼儿园等用地，出让面积4.97万平方米，规划地上建筑面积13.85万平方米。起始价34.9亿元，上限价格为45.3亿元；毛坯销售均价不高于40500元/平方米，且毛坯销售最高单价不高于44550元/平方米；如实施装修销售的，装修价格不高于4500元/平方米。
目前，上述地块周边在售二手房均价在49000元~56000元/平方米。
而此次出让起始总价最高的是位于上城区望江单元的杭政储出（2019）41号商住地块，出让面积9.34万平方米，地上规划建筑面积39.39万平方米，起始总价94.22亿元，上限价格为122.42亿元；毛坯销售均价不高于63800元/平方米，且毛坯销售最高单价不高于70180元/平方米；如实施装修销售的，装修价格不高于6000元/平方米。
该地块周边目前在售二手房均价在59000元~77000元/平方米。
《每日经济新闻》记者注意到，尽管此次9宗涉宅地块均对销售均价进行了明确约定，但限价与周边在售二手房或新房价格基本相当。
浙报地产研究院院长丁建刚表示，根据出让公告，此次限房价不仅限制毛坯均价，也限制了毛坯最高价和精装价格。“拍地前标明限价的规则，与之前的限价政策相比，至少没有违反契约精神；减少了行政自由裁量权，降低了权力寻租的可能性，也改变了市场对‘未来价格有所突破’的预期。”
土地出让金持续领跑全国
值得注意的是，此次杭州在土地出让中对出让规则进行微调并不是首次。今年4月2日，杭州在主城区2宗宅地出让中，就曾将封顶溢价率由之前的50%下调至30%，而这一土地出让规则也延续至今。
《每日经济新闻》记者注意到，无论是将封顶溢价率从50%下调至30%，还是此次在土拍前明确限价，其背景均是杭州土地市场的升温。
去年4月底，杭州实施“摇号购房”，随后楼市逐渐回归理性，土地市场也逐渐开始降温。当年5月21日、30日的两场土拍中，杭州主城区多宗涉宅地块在众多房企的竞争下，最终均被“封顶溢价率50%+自持”的形式被摘得。
然而到了去年7月份，杭州土拍开始出现降温，“50%溢价率+自持比例”也再未出现。当年7月土拍综合溢价率达到14%，8月份降至4%，零溢价成交地块渐多，而此后的土拍也延续着这一趋势。
今年1月份杭州土拍继续“冷清”。新年首拍中，4宗住宅和商业地块的综合溢价率仅为11.7%。其中的2宗宅地虽然分别以11%、20%的溢价率成交，但成交均价却较周边同类地块最高降幅超30%。
但到了3月份，杭州土拍风向突变，呈现升温之势。3月29日，杭州最后一波溢价率上限50%的5宗涉宅地块的出让中，就有2宗溢价率达到50%的上限，其余3宗溢价率也在10%至31%不等。“30%封顶溢价率+自持比例”再现土拍市场。
而在6月28日的土拍中，杭州5宗涉宅地块中有3宗均达到30%的封顶溢价率，并进入竞自持阶段。而另外2宗位于未来科技城的涉宅地块虽未触及30%的封顶溢价率，但因其较高的起拍价，未拍就已是区域“地王”。
在2022年杭州亚运会及巨大的基础设施建设投入刺激下，杭州土地出让金近年来领跑全国。
克而瑞数据显示，杭州土地出让金已经连续两年超过2000亿元。今年上半年，杭州土地出让金已经达到1375亿元，仅次于去年同期的1420亿元，继续领跑全国土地市场。
易居研究院智库中心研究总监严跃进向《每日经济新闻》记者分析认为，目前杭州土拍溢价率的上升，与早前融资环境的相对宽松，以及杭州大幅放宽落户门槛有一定关系。
值得注意的是，5月底杭州发布人才落户细则，规定全日制普通高校大专（35周岁以下，含高职）学历，在杭州工作并由用人单位正常缴纳社保的，可申请落户。据了解，专科生只需缴纳1个月社保即可申请落户杭州。而此前，专科生落户杭州需要符合全日制紧缺专业目录及缴纳1年以上社保。
“从出发点来看，杭州人才政策的主要目的在于优化人才结构、提振地方经济发展水平、推进新型城镇化建设，这也是全面建设小康社会的内在要求。”严跃进告诉记者，“这些政策虽然更多的是‘引智’而非‘救市’，但无疑对带动商品住宅消费具有积极作用。”
据而瑞数据，5月份杭州新建商品住宅成交128万平方米，环比增长10%，同比大幅增长161%。
“大幅降低落户门槛的同时，一定要防范房价快速上涨、楼市过热的现象。”严跃进表示：“必须严格落实稳地价、稳房价、稳预期的调控政策，才能确保房地产市场的平稳健康发展。”
苏州再次释放调控收紧信号 业内：预警口气前所未有
四季度的开端并不宁静。从10月15-10月19日，短短一周之内，已有南京、天津、燕郊、三亚四城以人才落户的名义侧边击破地方楼市“限购”。
时代周报记者第一时间致电上述四地的相关部门。15日，南京市六合区房产监察大队向记者解释称，这是“为了引进人才所做的程序上的优化”。19日记者就三亚人才住房支持政策向住建局求证时，该局也回应时代周报记者称：“这是原本就有的人才支持方案，三亚也是根据省厅文件出的补充文件。”
在因城施策的调控主思路下，多个城市对此前限购政策作出调整。时代周报记者不完全梳理，今年内，已有青岛滨海新区、杭州、珠海、上海临港、南京高淳和六合区、天津、三亚等多地以直接或人才落户方式对限购政策进行调整;越来越多的城市正在寻求调整的合适时机。已经现出端倪的包括衡阳、广州、佛山等地，北京和阜阳等地则在土地出让端取消限价。
“受经济下行、财政收支压力，以及房地产市场下行等因素影响，各地选择了以打‘擦边球’的方式松动调控。”浙报传媒地产研究院院长丁建刚对时代周报记者表示，“地方政府对下行的预判更为敏感和准确。”
但对于多地在放松调控中普遍选择的人才落户方式，中原地产首席分析师张大伟提出了不同意见。“吸引人才应该是用产业，用政府提供的住宅或租赁公寓，而不是把人才推入商品房市场。这样的政策明显对于购房者更有吸引力。”
在中国社科院城市发展与环境研究所土地经济与不动产研究室主任王业强看来，当前房地产政策主基调依然是维护市场稳定，政策的松动有可能推动房地产市场的转暖，但如果市场出现过热，甚至是局部市场过热都会引起调控政策的加码。”
四地接连放松限购
10月15日，南京市六合区取消外地人购房“三年内累计两年社保或个税证明”限制的消息传出。随后，记者向该区不动产登记中心处咨询坐实了该消息。南京市六合区房产监察大队对时代周报记者坦承，媒体传出的“非户籍人口在六合区购房仅需暂住证和劳动合同”属实。
同日，天津市发改委发布《关于天津市促进承接北京非首都功能项目发展的政策措施(试行)》(以下简称《措施》)征求意见的公告，拟在滨海区中关村科技园和宝坻区中关村科技城内承接北京非首都功能纾解项目，非天津市户籍职工在天津无住房即可购买一套住房。
截至10月21日，《措施》已完成征求意见，时代周报记者拨打天津市发改委办公室电话，未有人接听。
公司在天津有分支机构的林先生告诉时代周报记者：“目前有中介表示，花费1.5万―1.6万元就可搞定在规定区域内的工作证明。据说最近咨询的还挺多，也新增了不少落户。”
10月18日，经常上演政策虚实反转的燕郊也传出新的消息—对于搬迁到副中心的北京行政办公人员、国企央企在北三县的分支机构人员和北三县的高科技技术企业员工，只要在燕郊无住房即可购买一套商品房。
截至10月21日，“燕郊政策”未得到核实。时代周报记者向三河市住建局多次拨打电话，均未有人接听。
燕郊一房产中介人员告诉时代周报记者：“现在有的楼盘是这样对外宣传，但还没有官方的文件出来。”
与此同时，另一热门地区三亚的楼市调控也有了新动向。10月19日，据12345政府服务热线管理办公室回复：大专以上人才、在三亚实际工作一年且缴纳一年社保及个税的，可在海南购买一套房产。另有消息称：实际引进并在三亚工作但尚未落户的各类人才，符合琼人才局通201924号文件精神缴纳个人所得税或社会保险，本人可申请购买1套住房。10月19日，三亚住建局回应时代周报记者称：“这是原本就有的人才支持方案，三亚也是根据省厅文件出的补充文件。”
据悉，今年3月，海南省住建厅、省委人才发展局联合出台了《关于完善人才住房政策的补充通知》，《通知》表示：引进人才自落户之日起，购买商品住宅享受本地居民同等待遇，柔性引进的高层次人才经认定也可享受同等待遇;另外，未在海南落户，但符合《通知》规定条件的引进人才，可在海南购买1套住房，并享受相关住房信贷支持政策。
在因城施策、发挥城市主体责任的调控思路下，政策变动符合整体房地产市场调控思路。
王业强表示，“压力过大的城市放松前期过紧的限购政策，更多地采取市场化的调控方式，这是建立房地产长效机制的必然选择。”
政策转向“双向调控”
对于政策变动城市来说，分别有不同的压力。
“去年以来，六合区成交量呈现下行状态，目前库存量在南京全市范围内都处于高位。”克而瑞苏州房产测评机构专家戈文问接受时代周报记者采访时表示。另据诸葛找房数据，截至9月份六合区新建商品住宅可售套数为5299套，相较于去年同期的3061套，库存压力较大。
对天津来说，政策仅涉及宝坻区的中关村科技园区和滨海新区的中关村科技城，范围较小。“南京六合属偏远地区，天津政策变动的两个区域也较偏远，房地产市场活跃度较低，预计政策变动影响较小。”张大伟说。
但燕郊是北京“睡城”，三亚也是以往房地产调控一向严厉的地区，两地政策变化引起的波澜较大。
根据某房产自媒体表述：在实施定向松绑之后，燕郊地区的房价较之前上涨了20%―30%，原先售价2万元每平方米的楼盘价格可能会上调到2.4万―2.5万元/平方米。
“三亚政策放松影响很大。”张大伟表示，“燕郊则可能谣传属性偏大。在下行压力下，市场存在较大的松绑需求，所以炒作了这种气氛。”
经济压力也是促使各地调整政策的原因。“三季度增速进一步下滑到6.0%，房地产投资增速也在下调。要维持房地产市场稳定，对于宏观经济稳定，尤其是防范金融市场风险具有重要意义。因此，房地产限购政策的边际调整是必然。”王业强指出。
在市场方面，诸葛找房数据研究中心分析师国仕英曾向时代周报记者表示，今年“金九”明显不如往年活跃，另外，房企打折促销、以价换量是今年“金九”成交略有上涨的主因。
从最近几个月数据来看，全国商品房销售价格自7月达到高点后连续两个月下降，根据诸葛找房提供的数据简单测算，9月全国商品房销售价格环比8月下降0.48%，比7月下降3.01%;商品住宅销售价格环比8月下降0.4%，比7月下降2.85%，以价换量策略取得了9月销售数据的好转。
“今年房地产市场仍将以稳地价、稳房价、稳预期为目标。当前各地政策在满足合理住房需求的同时，也注重对非理性需求的抑制。比如天津也拟对所购住房设置限售期。” 中国指数研究院常务副院长黄瑜对时代周报记者表示，预计未来在坚持“房住不炒”、“不把房地产作为短期刺激经济的手段”的基调下，如果局部出现过热，政策也会跟进微调。
近日，10天内已三度加码楼市调控的苏州召开了房地产行业座谈会，内容包括继续提高限售、限购等门槛、已上报房地产长效调控机制方案，今年房价涨幅目标5%等。会议称，如果苏州楼市的几大指标得不到控制，7月后调控会即刻加码。
“这表明政府稳定房价的决心并没有发生改变。”中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华直言。房产研究和评论专家、浙报传媒地产研究院院长丁建刚亦认为，苏州的这则消息是2018年下半年以来，包括中央政府和地方政府在内所传达的最严厉的调控措施，“调控措施和预警口气前所未有”。
与此同时，不断加码调控力度的苏州，也被业内认为是热点二线城市的调控样本。易居企业集团CEO丁祖昱指出，苏州的楼市调控，或将对二线的房地产市场带来示范作用。
长短效机制结合
据苏州市人民政府新闻办公室官方微信“苏州发布”消息，5月24日，苏州召开房地产经纪机构和房地产开发企业座谈会，相关职能部门和各市、区政府（管委会）负责人，以及本市行业内有代表性的20家房地产经纪机构和20家房地产开发企业的负责人参加了会议。
关于会议内容，“苏州发布”称：“我市将建立完善房地产稳定健康发展的长效管理机制，建立多部门联动协作机制，进一步加强管理执法，同时引导企业自觉规范经营行为，在‘稳地价、稳房价、稳预期’上与政府同向发力，共同努力推动我市房地产市场持续稳定健康发展。”
尽管官方没有发布具体的会议内容，但会议召开当日，一份“5.24苏州房地产行业座谈会简报”就在业内流传开来。记者在这份简报上看到，本次会议的背景是：苏州一季度以来土地市场过热、一二手房价格出现倒挂，4月底房地产价格指数提高5%，已超过苏州全年调控目标5%的界限，国务院调控小组就相关问题提出要求。
同时，该简报总结了9个“明确要点”。其中，关于调控加码，会议称本次“5·11新政”作为前两年调控政策补丁，手段温和准确，但释放政府调控决心，6、7月作为过渡期，如果几大指标得不到控制，7月后调控即可加码，且具体措施已有方案，如将限售区域扩大至其它热点区域、外地人社保缴税年限由一年变为两年等。
简报称，在房价方面，会议强调全年苏州指标必须控制在5%以内。年内物价审核不会放开，年度明确苏州所有项目预售备案价不得超过4万元/平米，单个区域内新备案价格不得超过目前同类在售项目最高备案价格。
长短效机制结合也是重要议题。此次会议透露，苏州房地产长效调控机制政策已经形成方案，长效调控机制实施后阶段调控措施不取消，一切以重要考核指标要求为准。目前，不在国家统计局70个大中城市房价统计范围内的苏州，已被纳入“70+1”个大中城市房地产指数监控范围。
在土地出让方面，除了表态确保年度住宅土地供应，苏州还强调后续要对出让土地做到出让条件设置精细化管理，后续出让地块指导价格会适度下调等。此外，还将严格控制别墅类用地、出台园区人才优购政策细节等。
为了确认上述简报内容是否属实，《华夏时报》记者致电苏州市住房和城乡建设局，工作人员表示的确开了这么一个会议，但网上流传的会议内容不是住建局公开发布的，建议记者关注官方微信号等发布的信息。不过，记者从一位不愿具名的参会开发商那里得到了确认，苏州一位业内人士则直言：“（官方）没有辟谣，就是真的了。”而此前报道了该消息的媒体界人士也向记者透露，其发布报道之后，苏州市相关部门的人曾找到他，对一些细节问题进行了澄清、说明。
值得注意的是，在此之前，苏州市已连续三次对市场进行调控：5月11日，苏州市对苏州工业园区全域、苏州高新区部分重点区域，新房限售3年；苏州工业园区全域二手房限售5年；5月16日，苏州市工业园区调整新购住房的学位政策，“五年一学位”调整为“九年一学位”；5月17日，吴江区自然资源和规划局发布《关于吴地网(2019)7号公告地块挂牌出让的补充公告》，该宗地块的市场指导总价、网上竞价中止价格及一次性报价全部降低。
“政府稳房价的决心没有改变”
“苏州的这则消息，是2018年下半年以来，包括中央政府和地方政府在内所传达的最严厉的调控措施，”丁建刚直言，“调控措施和预警口气前所未有。”邹琳华也向记者指出，“这表明政府稳定房价的决心并没有发生改变”。
事实上，记者近日走访苏州市场发现，尽管连续三次升级调控，但新政对楼市影响有限。根据克而瑞苏州数据，限售新政发布后首周（5月13日至19日），苏州市区新房成交总体有所下滑，但最反映市场真实情况的二手房成交不降反升；5月20日-22日期间，苏州新房和二手房仍然有每日800-1000套的成交量，和调控新政发布前的数据差别不大。
业内人士普遍认为，政策传导还要一点时间。但如果苏州政策继续加码的话，市场行情很可能会发生转变。亿翰智库首席研究员张化东认为，短期之内苏州市场的热度会继续保持，但如果以3-6个月的周期来看，整个市场热度保持的可能性并不是特别大。
值得一提的是，在日益收紧的楼市调控中，已有小开发商转让开发中的苏州项目。公开资料显示，这家小房企在2016年进入苏州，先后拿下3幅地块，但其后推出的3个项目销售均不甚理想。但对于此前拿下高价地块的开发商是否会陷入窘境的问题，邹琳华显得很谨慎：“目前还不好说，因为拿到的地块并不是马上就上市，目前不确定性因素还有很多。”
与此同时，多位业内人士也向记者强调，苏州不断加码调控的举措颇具标杆意义。
丁祖昱指出，苏州的楼市调控，或将对二线的房地产市场带来示范作用。邹琳华也认为：“可以预见，如果其他城市房价过快上涨的话，政府也会及时出手，不断加码或者调整调控政策，直到楼市的价格稳定为止。”
丁建刚坦言，业界普遍认为这是热点二线城市的调控样本，其他热点二线城市可能都会参照：“当然，让人们联想最多的可能就是杭州。”
高力国际中国区研究部高级董事邱义升分析称，如果苏州调控力度进一步提升，其中一些溢出的购房需求和投机性置业需求可能会辐射周围的南京、杭州等城市，使得这些城市可能引入限制性措施，如限价、限售，以及更高的首付比例等。
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文章不错《杭州再调土地出让规则：首推“土拍前限价”》内容很有帮助