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加入WTO后的中国房地产
本文以中国房地产开发企业的现状和中国房地产行业的运行机制为立足点，结合中国加入WTO协议当中对房地产行业产生影响的具体条款、对中国房地产开发企业所应该采取的对策和措施进行了分析研究。
一、中国房地产业的发展现状及评价
宏观指标
中国房地产业兴起于20世纪80年代。到目前只有近20年的发展历史。中国房地产业的发展壮大主要是在20世纪90年代期间。表1和表2的统计资料大体上反映出了目前中国房地产业的基本现状。
表1中国房地产基本数据（一）（截至到2001年6月30日）
全国人均住房面积
城市——20万平方米
农村——25万平方米
住宅成套率——70%
住宅业增加值占GDP的比重
城市——4%
城乡合计——7.5%
住宅建设对经济增长的贡献率——1.5%
表2、中国房地产业发展状况（1999年统计资料）
全国房地产开发企业——2．7万个
从业人员——100多万人
完成开发投资额4012．2亿元同比增长11%
商品房施工面积55105万平方米同比增长13.3%
商品房竣工面积19784万平方米同比增长28%
商品住宅销售面积11879万平方米同比增长24.9%
商品房销售额2655.3亿元同比增长23.9%
居民自有住宅比例60%
房地产估价机构——5000余家
从业人员——10万人
房地产估价师——15万人
房地产经纪机构——2.5万个
从业人员——20万人
物业管理企业——2万个
从业人员——200万人
产业评价
中国房地产业在中国改革开放20年当中的发展速度是比较快的。到目前为止，中国房地产业在投资开发总量、竣工面积和销售总额几个方西都已经达到相当大的规模、中国的房地产市场也日益走向规范。房地产业已经成为中国国民经济的支柱产业之一。它对改善中国城乡居民的居住条件起着十分重要的作用。
但从另一方面看，目前中国的房地产业还处于起步、成长阶段，无论在技术含量，还是管理水平上都还是比较落后的，虽然中国房地产企业数虽多、从业人员多，但真正有实力、高素质、高水平的企业还是非常少的，何况中国的大多数房地产开发企业尚未真正建立起现代企业制度，管理体制上存在许多弊端，综合竞争力较弱。
比较分析
就在中国房地产市场上的竞争而言，中国房地产开发企业与国外经济发达国家的房地产开发企业相比，既有明显的优势，也有明显的不足或劣势，其优势表现为：
1、更熟悉中国当地的房地产市场；
2、更了解中国当地人们的需求；
3、有良好的社会资源优势；
4、劳动力成本较低。
其劣势表现为：
1、企业发展历史短，经验不足；
2、企业规模较小，资金实力较弱；
3、企业管理水平低，营销手段落后，市场竞争能力有限；
4、从业人员素质普遍较低，服务意识较差。
二、加入WTO给中国房地产开发企业带来的影响
加入WTO将给中国的房地产开发企业带来前所未有的机遇和挑战，这已经为国内大多数专家学者所公认，但让这种机遇和挑战停留在概念和认识阶段是不够的，深入细致地分析一下这种机遇和挑战对中国的房地产开发企业是有意义的。
1、入世将带来中国房地产市场需求的较大增加。原因是：1）外商用商品房需求增加。国外厂商来华投资建厂的数量增多，银行业、保险业、中介服务业等外商开设的分支机构和营业场所增多，外商来华人员增多、带动中国国内工业厂房、办公用房、营业用房和购租住宅的辐求大大增加；2）中国国内住房的有效需求扩大。入世带动经济发展，居民就业机会增多，收入增加，购房支付能力相应提高；3）中国房地产市场需求的档次提高。由于收入增加，对居住物业的舒适性、享受性要求提高；同时收入差距拉开，促使住房消费需求层次更加分明。这将给中国的房地产开发企业带来质和量两个方面的发展机遇，即广阔的需求空间和多样化的需求层次。
2、由于需求增长的拉动作用和外商对中国房地产的投资增加，会促使中国房地产业投资量增大,商品房供给量上升。伴随外商投资引入的先进设计、技术和设备，特别是高科技、智能化，会促使中国商品房供给质量提高。这将影响和分化中国的房地产开发企业，一方面中国的一些房地产开发企业有机会利用自己的优势“本地”资源和国际化的强势资源进行强强联合，迅速提升自己在国内市场上的竞争力，另一方面没有把握好自身“本地”资源优势的中国房地产开发企业将会因失去竞争能力而逐渐退出市场。
3、由于入世后关税降低，带来进口建材价格下降，中国房地产市场的产品建筑成本会随之下降，加之竞争加剧，国内建材市场价格也会不同程度下降，预测短期内房价会趋于下降。从长远趋势看，商品房房价构成中的一些不合理收费也将会逐步取消，税费会日趋规范，房价趋向合理化。如果考虑到需求增长的拉动因素和土地资源的有限性，商品房价格会呈现出稳步上扬的整体趋势。这将使中国的房地产业走上“成本决定”的轨道。“机会利润空间”、“权力利润空间”将逐渐消失，一些缺乏成本控制能力的中国房地产开发企业将会面临巨大的投资风险。
4、外商进入增多必然引起中国房地产市场竟争加剧，而目前中国房地产市场运行规则的建设虽有所进步，但仍不健全，突出表现在土地有偿使用与无偿使用并存、商品房与非商品房并存、外销房与内销房并存的“双轨制”，这将与WTO的规则出现明显的冲突。这就提出了健全体制、完善规则的迫切需求。入世会加速上述问题的解决，这将使中国的房地产市场成为公平竞争的平台，给有市场运作实力的中国房地产开发企业提供了发展的良好机遇，同时也会使“机会型开发企业”和“保护型开发企业”逐渐退出市场。
5、入世后，预计国外知名的大型房地产企业集团进军中国房地产市场会有较大增加，这些企业实力强，挟资金、技术、销售、物业管理等优势，具有较强的竞争力。而中国现有的2万多家房地产开发企业由于历史的、体制的原因，长期存在着规模小、资金少、服务差、资质低等问题，处于劣势，缺乏竞争实力；同时，中国大量国有房地产企业还处于转制过程中，企业制度还不健全，与市场经济的要求不相适应。有实力的外商进入后，会给国内众多的房地产企业带来较大的冲击。这对中国的房地产开发企业将是一场巨大的考验。
6、中国房地产开发企业的发展历史较短，从全国范围看尚处于初期阶段，且地区发展不平衡，70％左右的投资开发集中在沿海发达地区，企业的技术素质和管理素质较低，开发、生产、流通、分配、消费各环节的体制、机制不健全，同国外成熟的房地产开发企业相比，存在较大差距。入世初期在与外商竞争中势必处于不利地位。
7、入世后外国金融势力将大举进军中国房地产金融保险业，凭借其资金实力、金融技术和金融人才优势，在中国房地产金融市场上获取较多的市场份额。而中国房地产金融刚刚起步，房地产保险十分薄弱，完善的房地产金融体系尚未建立，房地产金融保险必然受到较大冲击。
8、国外的房地产业已经成为其本国国民经济的支柱产业，房地产增加值一般占GDP的10％左右。中国房地产业目前占GDP比重才达到4％，即使上海也只达到了5.2％。入世将从多方面促进中国房地产业逐步走向成熟，进一步成长为支柱产业，提高其对国民经济增长的贡献度。
三、加入WTO，中国房地产开发企业的对策
面对入世带来的机遇和挑战，中国的房地产开发企业只有采取积极的对策，分析已经出现的和可能出现的问题、找出解决的办法，才能变被动为主动，求得入世后的生存与发展。
1、中国的房地产开发企业要研究中国的房地产法规、政策与WTO条款，尽快与WTO规则接轨。中国的房地产开发企业必须学习和研究WTO规则中与房地产业相关的部分，做到心中有数，分清利弊得失。同时也要对中国现有房地产法规进行研究，分清哪些是符合WTO规则要求的，哪些是不符合WTO规则要求的，将会按中国的法律程序予以撤销、修改、补充的，通过这样的学习和研究，学会利用WTO的有利规则实施自我保护和发展，如利用技术标准、资质管理等提高市场准入的“门槛”等。
2、中国的房地产开发企业要加快自身的经营机制转换，增强企业实力。这就要求：l）要加快中国国有房地产开发企业建立现代企业制度的进程，彻底实现政企分开、政资分开、政事分开，使房地产企业真正面向市场，自主经营，独立运作，捉高效率。2）要进一步推进中国房地产开发企业的资产重组，组建大型企业集团，增强竞争力。3）中国房地产开发企业要加强科学管理；提高企业素质，要提高企业***员的管理水平，牢固树立“以人为本”意识，提高员工素质。4）中国的大型房地产开发企业集团要尝试走出国门，打进国际房地产开发市场。
3、中国的房地产开发企业要努力建立起符合国际惯例和中国国情的企业市场运作机制。这包括：1）要研究土地使用的合理、可持续发展的经济模式，适应中国土地使用制度改革的下一步发展，学会在土地租赁制、城市土地有偿使用全覆盖、土地使用权交易规范化的市场环境中生存与发展。2）要研究和把握中国住房制度改革的进程，学会在住房资源市场化配置和住房分配货币化改革的过程中获得发展机会，要了解世界各国不同住房政策的通常做法和利弊得失，以及对本国房地产业的影响，借以摆正企业的发展方向。
4、中国的房地产开发企业要实施具体的创新措施，这包括：1）要采取具位措施转变企业自身的经营增长方式，促进房地产开发经营从粗放型向集约型转化u要增加科技含量，实现集约型、效益型发展，增强企业竞争力、2）要积极引进先进技术，以利提高企业所开发产品的技术含量和现代化水平。
5、中国的房地产开发企业要加强主场预测研究；要调整企业投资结构，适应居民消费需求结构的变化，提高产品品位，要实施品牌战略，创出企业的品牌，树立企业自身的优势。
6、中国的房地产开发企业要学会适应中国金融体制的变化。入世将使中国的房地产金融市场发生如下变化：1）中国将放松对房地产金融的控制，同时加强支持和监管力度。一方面，中国国内的银行会放松房地产开发对贷款的控制，放开住房消费信贷，扩大贷款规模，以及早占领和发展房地产金融市场；另一方面，国家会把金融监管的重点放在控制投入到房地产业的货币供应总量和贷款质量方面，化解现有的不良资产。2）国内的银行会调整房地产贷款结构，完善住房消费信贷机制。国外的住房抵押贷款一般占银行信贷总额的30％左右，而中国目前才占3％多一点，有着广阔的发展前景。银行会拓展住房消费信贷品种，实施还款方式和利率创新。会参照国外做法逐步推出等本每息还款方式、递增还款方式、全过程固定利率或分段固定利率还款方式，形成适应不同年龄、不同收入群体需要的贷款系列品种。3）中国也将会实行住房抵押贷款证券化。将银行等金融机构发放的抵押贷款债权集中起来作为担保，依此发行证券，并通过二级抵押贷款市场转卖给投资者。4）中国将会促进房地产保险业发展。除现有少量的房屋财产保险、房地产责任保险、房地产人身保险外，发展住房抵押贷款保险和房产质量保险将会成为重点。上述变化会给中国的房地产开发企业带来很多新的要求，金融市场的多样化要求房地产开发商不仅要有很好的产品市场意识，而且还要有很好的金融市场意识，同时，它也给中国的房地产开发企业分离房地产开发的生产要素和进行资本经营提供了广泛的空间。中国的房地产开发企业必须要提高自身运作金融资本的能力。
7、中国的房地产开发企业要切实实施人才战略，加快人才培养。要把房地产科技人才的培养提高到战略地位予以高度重视。不仅要吸引人才，而且要提高现有人才的素质。特别是要注意重点培养房地产高级设计人才、外向型经营人才、信息科技人才、管理人才和营销人才、这是房地产开发企业参与国际竞争所必须具备的基本条件。
8、中国的房地产开发企业要规范企业管理，提高管理效率。要从减少管理层次，实施科学化管理入手，逐步引入现代化企业管理制度。
四、结论
中国加入WTO给中国房地产开发企业带来的影响将会是现实而深远的，中国的一些房地产开发企业将会在入世之后迅速崛起而成为世界级开发商，而另外也会有大多数企业因为适应不了新的竞争环境而被淘汰出局，这都将会是可以预见的事实。关键的关键是中国的房地产开发企业必须明白现在该做些什么，解决如何把紧迫感化为行动的问题。这也是本文的核心宗旨。
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